Suatu malam di sebuah kawasan industri di Bekasi, Mr. Yeh, seorang investor properti asal Taiwan, menerima kabar mengejutkan. Salah satu gedung pabrik yang disewakan kepada tenant multinasional mengalami kebakaran hebat pada area panel listrik. Gedung itu merupakan aset bernilai tinggi — lebih dari Rp 220 miliar.
Yang lebih mengejutkan lagi, ketika klaim diajukan, perusahaan asuransi menolak sebagian besar nilai klaim karena polis yang dimiliki hanya mencakup FLEXA standar, tanpa:
- RSMD/CC
- Electrical Short-Circuit
- Earthquake (GEMPA)
- Business Interruption
- Loss of Rent
“Saya kira semua sudah otomatis dijamin,” kata Mr. Yeh.
Inilah kesalahan yang paling sering dilakukan banyak pengusaha Taiwan di sektor properti di Indonesia — membeli polis tanpa analisis risiko, tanpa broker, dan tanpa wording yang memadai untuk nilai aset yang sangat besar.
Indonesia: Surga Investasi Properti bagi Pengusaha Taiwan
Tren lima tahun terakhir menunjukkan peningkatan signifikan investasi Taiwan di sektor:
- Kawasan industri
- Gedung pabrik dan tenant manufacturing
- Gudang modern & smart warehouse
- Data center
- Perkantoran
- Rumah tinggal ekspatriat
- Komersial (mall, ruko, retail)
Alasannya jelas:
- pasar Indonesia besar
- industri terus bertumbuh
- permintaan gudang dan pabrik tinggi
- teknologi digital dan cloud berkembang pesat
- logistik e-commerce berkembang cepat
Namun, aset fisik berukuran besar = risiko besar.
Tidak ada properti yang bebas risiko, terutama di Indonesia yang rawan banjir, gempa, dan kebakaran.
Risiko Utama yang Dihadapi Pengusaha Taiwan dalam Mengelola Properti dan Aset di Indonesia
Berikut kategori risiko yang harus dipahami sebelum menyusun program asuransi.
- Risiko Kebakaran (Fire Risk)
Indonesia masih memiliki tingkat kebakaran pabrik dan gedung komersial yang tinggi akibat:
- instalasi listrik tidak standar
- kabel overload
- panel listrik tua
- penggunaan mesin industri
- human error
Kerugian kebakaran properti bisa mencapai ratusan miliar rupiah.
- Risiko RSMD/CC (Kerusakan Akibat Korsleting Arus Pendek)
Ini adalah penyebab klaim terbesar untuk properti komersial Taiwan.
Tanpa extension RSMD/CC, klaim akibat hubungan arus pendek bisa ditolak.
- Risiko Banjir dan Genangan Air
Banyak kawasan industri yang rawan banjir:
- MM2100
- Cikarang
- Karawang
- Bekasi
- Tangerang
Banjir bisa merusak:
- lantai pabrik,
- panel listrik bawah,
- mesin produksi,
- gudang penyimpanan.
- Risiko Gempa Bumi (Earthquake Risk)
Indonesia berada di “Ring of Fire”.
Polis standar tidak otomatis menjamin gempa.
Banyak pengusaha Taiwan mengira gempa otomatis masuk dalam polis, padahal tidak.
- Risiko Business Interruption (BI)
Kerusakan gedung bisa menyebabkan tenant tidak beroperasi.
BI melindungi:
- loss of rent,
- fixed cost,
- extra cost untuk pemulihan.
Tanpa BI, dampak finansial kerugian bisa lebih besar dari kerusakan fisik itu sendiri.
- Risiko Kerusakan Properti Sewa (Tenant Risk)
Klausul ini meliputi:
- kerusakan interior,
- kerusakan fasilitas,
- kerusakan akibat tenant’s negligence.
Tanpa perlindungan yang tepat, pemilik bisa menanggung biaya renovasi.
- Risiko Data Center & Infrastruktur Digital
Bagi pengusaha Taiwan yang memiliki atau menyewa data center, risiko meliputi:
- overheating
- kebakaran ruang server
- power surge
- UPS failure
- cyber attack
- kerusakan server
Properti digital perlu polis khusus Electronic Equipment Insurance (EEI) + Cyber.
- Risiko Liability di Lingkungan Properti
Termasuk:
- kecelakaan pengunjung
- kerusakan kendaraan di parkiran
- cedera akibat fasilitas rusak
- tuntutan hukum dari tenant
Penyewa atau pengunjung bisa menuntut pemilik properti.
Tantangan Pengusaha Taiwan dalam Menentukan Asuransi Properti
Bahkan investor properti berpengalaman sering melakukan kesalahan berikut:
- Menganggap polis standar cukup
Padahal properti bernilai besar butuh banyak extension.
- Tidak memahami wording teknis
Satu frasa berbeda dapat membuat klaim ditolak.
- Tidak menggunakan broker
Inilah sumber masalah terbesar:
- tidak ada analisis risiko
- tidak ada negosiasi wording
- tidak ada pendampingan klaim
- tidak ada pemilihan perusahaan terbaik
- Tidak memahami pentingnya reasuransi
Untuk nilai aset > Rp 500 miliar, reasuransi global sangat penting.
- Salah memilih perusahaan asuransi
Tidak semua perusahaan asuransi cocok untuk aset besar.
Regulasi Penting Pemerintah Indonesia – Broker adalah WAKIL TERTANGGUNG
Peraturan utama:
- UU No. 40/2014 tentang Perasuransian
- POJK No. 69/POJK.05/2016
- POJK No. 23/POJK.05/2015
- POJK No. 2/POJK.05/2017
👉 Broker Asuransi = Wakil resmi TERTANGGUNG - POJK No. 33/POJK.05/2018
Regulasi ini diterbitkan karena banyak perusahaan asing (termasuk Taiwan) mengalami:
- klaim ditolak
- ketidaksesuaian wording
- kesalahan estimasi risiko
- perbedaan interpretasi polis
Dengan broker, risiko ini dapat dihindari.
Tugas Broker Asuransi dalam Melindungi Aset Properti Pengusaha Taiwan
Broker berlisensi seperti L&G Insurance Broker melakukan:
✔ Analisis Risiko Properti
Menilai:
- instalasi listrik
- sistem pemadam
- struktur bangunan
- potensi banjir
- risiko tenant
- ketahanan terhadap gempa
✔ Menyusun Program Asuransi Komprehensif
Termasuk:
- Property All Risk
- Fire + RSMD/CC
- Earthquake
- Flood
- Machinery Breakdown (jika ada mesin)
- Electronic Equipment (EEI)
- Business Interruption
- Loss of Rent
- Public Liability
✔ Negotiation of Terms & Wording
Untuk memastikan polis kuat secara hukum.
✔ Placement ke Perusahaan Asuransi Terbaik
Memilih berdasarkan:
- kapasitas
- rating
- pengalaman properti
- dukungan reasuransi
✔ Claim Advocacy
L&G akan:
- menyiapkan dokumen,
- menegosiasikan dengan adjuster,
- memastikan pembayaran klaim maksimal.
Contoh Kasus (Nama Samaran)
Kasus 1 – “Taiwan Industrial Estate Holdings”
Masalah:
- pabrik tenant terbakar
- kerugian Rp 220 miliar
- polis hanya menjamin FLEXA
L&G:
- membuat program baru: PAR + EQ + Flood + BI
- audit keselamatan listrik
- klaim berikutnya dibayar penuh
Kasus 2 – “Formo Digital Data Center”
Masalah:
- UPS failure → server meltdown
- kerusakan Rp 12 miliar
- polis lama tidak cover EEI atau cyber
L&G:
- membuat program EEI + cyber
- risk assessment ruang server
- insiden berikutnya: klaim 95% dibayar
Kasus 3 – “Taiwan Commercial Property Group”
Masalah:
- banjir masuk ke basement
- kerusakan kendaraan tenant
L&G:
- menyusun flood extension
- membuat TPL (Third Party Liability)
- memastikan tenant dan owner terlindungi
Keunggulan L&G Insurance Broker bagi Investor Taiwan
L&G memiliki rekam jejak kuat dalam melayani perusahaan dari:
- Jepang
- Korea
- China
- Malaysia
- Singapura
- India
- Eropa
Kekuatan L&G:
- spesialis properti industri & komersial
- ahli proyek besar & reasuransi global
- pengalaman >30 tahun
- klaim handling yang sangat kuat
- teknologi digital melalui LIGASYS
- reputasi menangani aset > Rp 1 triliun
L&G memahami standar kualitas dan ekspektasi pengusaha Taiwan.
Kesimpulan
Properti komersial dan industri milik pengusaha Taiwan di Indonesia bernilai sangat besar. Tanpa perlindungan asuransi yang tepat, risiko kebakaran, banjir, gempa, liability, dan rusaknya aset digital dapat menyebabkan kerugian ratusan miliar.
Solusi terbaik:
✔ Gunakan broker berlisensi (sesuai OJK)
✔ Susun program asuransi komprehensif (PAR, EQ, Flood, BI, Liability)
✔ Pastikan wording kuat
✔ Gunakan perusahaan asuransi dan reasuransi yang kompeten
✔ Pastikan pendampingan klaim profesional
Dengan L&G Insurance Broker, seluruh aset properti, data center, pabrik, dan investasi komersial perusahaan Taiwan akan berada dalam perlindungan terbaik.
📌 Disclaimer
Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi mengenai risiko properti komersial, kawasan industri, dan aset investasi bagi pengusaha Taiwan di Indonesia. Nama perusahaan, individu, dan kejadian yang digunakan merupakan nama samaran atau ilustrasi fiktif sesuai ketentuan privasi dan UU ITE. Informasi dalam artikel ini bukanlah keputusan final dan tidak menggantikan konsultasi profesional. Untuk rekomendasi program asuransi yang tepat dan sesuai kebutuhan bisnis Anda, sangat disarankan berkonsultasi dengan broker asuransi berlisensi seperti L&G Insurance Broker, yang berpengalaman menangani properti dan proyek besar.
