在貝卡西工業區的一夜葉先生一位台灣房地產投資者收到一個令人震驚的消息。他名下租給一家跨國公司的廠房之一，其配電盤區域發生嚴重火災。該廠房價值超過2,200億印尼盾，是一處高價值資產。
更令人驚訝的是，當提出索賠時，保險公司拒絕了大部分索賠金額，因為保單只涵蓋標準 FLEXA，不包括：
- RSMD/CC
- 電氣短路
- 地震
- 業務中斷
- 租金損失
“我以為一切都有保障。”葉先生說。
這是許多台灣企業家在印尼房地產領域最常犯的錯誤——在沒有風險分析、沒有經紀人、也沒有針對如此大額資產價值的充分措辭的情況下購買保險。
印尼：台灣企業家的房地產投資天堂
過去五年來的趨勢顯示，台灣在以下領域的投資顯著增加：
- 工業區
- 廠房和製造業租戶
- 現代倉庫與智慧倉庫
- 資料中心
- 辦公室
- 外籍人士住所
- 商業（購物中心、店屋、零售）
原因很明顯：
- 印尼大市場
- 該行業持續成長
- 對倉庫和工廠的需求量大
- 數位和雲端運算技術正在快速發展。
- 電子商務物流正在快速成長。
然而，大型實體資產意味著巨大的風險。
沒有任何房產是絕對沒有風險的，尤其是在易受洪水、地震和火災侵襲的印尼。
台灣企業家在印尼管理房地產和資產面臨的主要風險
以下是在製定保險計劃之前必須了解的風險類別。
- 火災風險
印尼工廠和商業建築火災發生率仍然很高，原因如下：
- 非標準電氣安裝
- 電纜過載
- 老舊的配電盤
- 工業機器的使用
- 人為錯誤
財產火災損失可能高達數千億印尼盾。
- 短路損壞風險
這是台灣商業房地產索賠的最大原因。
如果沒有 RSMD/CC 擴展，因短路引起的索賠可能會被駁回。
- 洪水和淹水風險
許多工業區容易發生洪水：
- MM2100
- 芝卡朗
- 卡拉旺
- 貝卡西
- 丹格朗
洪水可能造成以下損害：
- 工廠車間，
- 下部配電盤，
- 生產機器，
- 倉儲倉庫。
- 地震風險
印尼位於「環太平洋火山帶」上。
標準保單不自動涵蓋地震。
許多台灣企業主認為地震災害會自動包含在他們的保單承保範圍內，但事實並非如此。
- 業務中斷風險 (BI)
建築物損壞可能導致租戶無法正常營業。
BI 提供以下保護：
- 租金損失
- 固定成本
- 修復需額外收費。
如果沒有商業智能，損失造成的經濟影響可能比實際的物質損失更大。
- 出租房屋損壞風險（租戶風險）
本條款包括：
- 內部損壞
- 設施損壞
- 因租戶疏忽造成的損失。
如果沒有適當的保護措施，業主可能最終需要承擔翻新費用。
- 資料中心和數位基礎設施風險
對於擁有或租賃資料中心的台灣企業家而言，風險包括：
- 過熱
- 伺服器機房起火
- 電力突波
- UPS故障
- 網路攻擊
- 伺服器崩潰
數位資產需要特殊的電子設備保險（EEI）+網路安全保險。
- 房地產環境中的責任風險
包括：
- 訪客意外
- 停車場內的車輛損壞狀況
- 設施損壞造成的傷害
- 租戶提起的訴訟
房客或訪客可以起訴房東。
台灣企業家在選擇財產保險時所面臨的挑戰
即使是經驗豐富的房地產投資者也常常犯以下錯誤：
- 假設標準保單已足夠
即使大值屬性需要很多擴充。
- 不理解技術術語
措辭上的細微差別就可能導致索賠被駁回。
- 不使用經紀人
問題的最大根源在於：
- 無風險分析
- 不接受任何談判措辭
- 無索賠援助
- 沒有最佳的公司選擇。
- 不了解再保險的重要性
對於價值超過 5,000 億印尼盾的資產，全球再保險至關重要。
- 選擇錯誤的保險公司
並非所有保險公司都適合承保大額資產。
印尼政府重要法規－經紀人是投保人的代表
主要規則：
- 關於保險的第40/2014號法律
- POJK 第 69/POJK.05/2016 號
- POJK 第 23/POJK.05/2015 號
- POJK No. 2/POJK.05/2017
👉 保險經紀人 = 被保險人的官方代表 - POJK 第 33/POJK.05/2018 號
這項規定的出台是因為許多外國公司（包括台灣公司）都遇到了以下問題：
- 索賠被駁回
- 措辭不一致
- 風險估計誤差
- 政策解讀方面的差異
透過經紀人，可以避免這種風險。
保險經紀人在保護台灣企業家財產資產中的作用
像L&G保險經紀公司這樣的持牌經紀公司會這樣做：
✔財產風險分析
評價：
- 電氣安裝
- 滅火系統
- 建築結構
- 潛在的洪水
- 租戶風險
- 抗震性能
✔制定全面的保險計劃
包括：
- 所有風險
- 火災 + RSMD/CC
- 地震
- 洪水
- 機械故障（如有）
- 電子設備（EEI）
- 業務中斷
- 租金損失
- 公共責任
✔條款及措詞的談判
確保警察擁有強大的法律實力。
✔入職最佳保險公司
選擇依據：
- 容量
- 等級
- 房產經驗
- 再保險支持
✔索賠倡導
L&G將：
- 準備文件，
- 與理賠員協商，
- 確保獲得最高賠付。
個案研究（化名）
案例一—“台灣工業園區控股有限公司”
問題：
- 租戶的工廠著火了
- 損失2200億印尼盾
- 保單僅涵蓋 FLEXA
L&G：
- 建立一個新程式：PAR + EQ + Flood + BI
- 電氣安全審核
- 後續索賠將全額支付。
案例 2 – “福爾摩斯數位資料中心”
問題：
- UPS故障→伺服器崩潰
- 損失達120億印尼盾
- 舊保單不涵蓋 EEI 或網絡
L&G：
- 建立 EEI + 網路安全計劃
- 伺服器機房風險評估
- 下次事故：95%的索賠已支付
案例3—“台灣商業不動產集團”
問題：
- 洪水湧入了地下室。
- 租戶車輛受損
L&G：
- 編譯洪水範圍擴大
- 建立第三人責任險 (TPL)
- 確保租戶和業主受到保護
L&G保險經紀公司為台灣投資者帶來的優勢
L&G在為以下公司提供服務方面擁有良好的業績記錄：
- 日本
- 韓國
- 中國
- 馬來西亞
- 新加坡
- 印度
- 歐洲
L&G優勢：
- 工業及商業地產專家
- 全球大型專案及再保險專家
- 30餘年經驗
- 非常強的理賠處理能力
- 透過 LIGASYS 實現數位技術
- 管理資產超過1兆印尼盾的良好聲譽
L&G了解台灣企業家的品質標準和期望。
結論
在印尼的台灣商人擁有大量商業和工業地產。如果沒有適當的保險，火災、洪水、地震、責任以及數位資產損失等風險可能導致數千億印尼盾的損失。
最佳解決方案：
✔使用持牌經紀人（根據印尼金融服務管理局 (OJK) 的規定）
✔制定全面的保險計劃（人身意外險、地震險、洪水險、人身傷害險、責任險）
✔務必措詞有力。
✔選擇有資格的保險和再保險公司
✔確保獲得專業的理賠協助
有了L&G保險經紀公司，台灣企業的所有財產資產、資料中心、工廠和商業投資都將得到最好的保護。
📌免責聲明
本文旨在為在印尼的台灣企業家提供有關商業房地產、工業園區和投資資產風險的教育資訊。文中提及的公司、個人和事件名稱均為化名或虛構範例，符合隱私法規和《電子資訊及交易法》（UU ITE）的規定。本文資訊並非最終版本，不能取代專業諮詢。如需針對您的業務需求量身定制合適的保險方案，強烈建議諮詢持牌保險經紀公司，例如擁有處理大型房地產和專案經驗的L&G保險經紀公司。
