歡迎來到 Liga Asuransi 具體討論住房、建築、金融和國家項目等各領域的風險管理和保險。本文主要針對正在或將參與公共住宅建設的開發商、承包商、融資機構和政府官員。
這次，我們將討論建築保險如何成為補貼住房專案開發商安全、高效和永續建設的重要工具。如果本文對您有幫助，請隨意分享並瀏覽我們部落格上的數百篇其他文章。
人民之家計畫中的私人角色
為了減少數百萬套住房積壓問題，印尼政府已邀請私營部門參與人民住房開發計劃，特別是針對低收入社區（MBR）。普拉博沃·蘇比安托政府繼續履行國家承諾，每年提供一百萬套住房，而這項承諾的實施很大程度上取決於當地開發商，包括中小型開發商的角色。
私人開發商的參與對於加速保障性住房專案的實現至關重要，因為他們更貼近社區的需求，並能夠靈活調整專案的設計和位置。然而，在這些機會之中，開發商也面臨重大挑戰——從資金有限、技術限制、材料價格波動到土地衝突或社區排斥等社會風險。
在這種情況下，開發商必須更具策略性地思考，不僅要考慮設計和施工，還要考慮如何保護專案免受可能阻礙甚至停止施工的損失風險。最有效但經常被忽視的解決方案之一是使用建築保險和專案相關保險。從專案開始就提供適當的保護將提供法律確定性、財務保護，並增加投資者、銀行和消費者的信任。
開發商面臨的開發風險
參與公共住宅計畫並非易事，尤其是對於資金和資源有限的中小型開發商。儘管由於需求旺盛和政府支持，保障性房屋市場前景看好，但實際上，建設過程充滿挑戰和風險。
- 技術和操作風險
設計錯誤、施工品質不合格以及工作事故是現場可能發生的常見風險。以時間和低成本目標為導向的項目可能會產生結構性問題，損害開發商的聲譽並引發買家的法律索賠。
- 天氣和自然風險
印尼為熱帶國家，降雨量大，易發生洪水、山崩、地震等天災。在這種情況下，在房屋竣工之前，施工工作可能會受到干擾，甚至損壞。每次損壞都意味著額外的成本，會耗盡開發商的現金流。
- 社會風險與許可
土地糾紛、週邊社區的排斥以及當地政府政策的延遲或變化都可能妨礙項目的順利進行。這些事情經常發生在現場並造成大量時間和金錢的損失。
- 財務和聲譽風險
專案竣工延遲可能導致開發商不得不向買家支付罰款，甚至失去融資機構和投資者的信任。在與政府或銀行的合作計劃中，這是非常致命的，可能導致專案終止或合作終止。
面對這些風險，開發者不能只依賴技術規劃。他們還需要一個全面的風險緩解策略，其中一個關鍵步驟是從專案開始就準備好保險保障。
建築保險: 相關產品
面對公共住宅建設中的各種風險，開發商需要強大而靈活的財務保障。建築保險是主要的解決方案，可以保護開發商免受專案期間因技術事故、事故或自然災害造成的重大損失。以下是針對保障性住宅專案開發商推薦的一些相關保險產品：
汽車保險是針對施工期間物理損壞的一種綜合保護形式。該保單的承保範圍包括火災、洪水、地震、材料盜竊、人為錯誤和設備損壞。該產品非常重要，因為工程中期損壞造成的損失可能高達數十億盧比，並威脅整個專案的連續性。
第三人人身傷害保險為因專案活動而遭受損失的第三人提供索賠保障。例如，居民被建築材料擊中，或鄰居的財產因重型設備作業而受損。對於位於人口密集地區的項目，強烈建議採用此政策。
- 啟動延遲（DSU）保險
本產品為因CAR保單承保的風險導致專案竣工延遲而產生的財務損失提供補償。 DSU 幫助開發商維持現金流，特別是在專案交付延遲或擾亂銀行融資計劃的情況下。
- 履約保證金
雖然從技術上講履約保證金不是保險，但它可以保證開發商按照合約完成專案。如果發生違約，專案業主可以兌現保證金以尋找替代承包商或完成施工。這對於與政府或大型開發商合作的專案非常重要。
5.承包商廠房及機械（CPM）保險
CPM 保險可保護建築設備和機械免受損壞或遺失。對於擁有或租用挖土機、發電機或攪拌機等重型設備的開發商來說，這項政策非常有用，這樣維修或更換成本就不會擾亂專案預算。
保險產品的選擇必須根據專案規模、位置、主要風險類型以及開發商的特定需求進行調整。在此過程中，經驗豐富的保險經紀人的存在至關重要，以確保最佳的保險範圍和保費價格。
開發商透過保險管理風險的策略
公共住宅專案的風險管理不僅僅是將風險轉移給保險公司，還包括開發商如何從專案開始就進行智慧規劃並採取正確的保護措施。以下是開發人員可以實施的一些有效策略：
- 從規劃中識別風險
開發人員必須採取的第一步是在開始專案之前識別所有潛在風險—技術、法律和社會。這包括項目位置、土壤條件、施工季節以及與週邊社區的潛在衝突。
- 制定基於風險的保險計劃
一旦確定了風險，開發商必須選擇適當的保險類型。對於中小型項目，CAR + TPL 的組合是最低限度的方案。但是，如果存在延遲的可能性，則強烈建議採用額外的 DSU 政策。如果使用自有設備，也應考慮 CPM。
- 從一開始就聘請保險經紀人
許多開發商仍然依賴代理商或直接與保險公司打交道。事實上，L&G 保險經紀公司等專業保險經紀人在製定正確且有競爭力的保護解決方案方面發揮著重要作用。經紀人可以幫助：
- 根據項目計劃安排保險需求。
- 提供各家保險公司的報價。
- 簡化事故發生時的索賠流程。
- 對現場專案團隊進行風險教育。
- 簡短研究：受保護的開發人員與不受保護的開發人員
西爪哇省一家公共住宅開發商遭遇大洪水，80% 的興建中建築物受損。由於該公司擁有有效的 CAR 保單，保險公司支付了 45 億印尼盾的賠償金，並且該項目可以在兩個月內繼續進行。同時，另一個地區沒有投保的類似項目也因損失太大且沒有儲備金而被迫停止。
有了正確的策略，保險就不僅僅是一項額外的開支，而是一種專案安全工具，可以在現場挑戰中保持業務連續性和開發商的聲譽。
具有保險保護的開發商利潤模擬
為了了解在公共住宅專案中使用保險的真正影響，讓我們比較一下有保險和沒有保險覆蓋的兩個專案情境：
情境A：無保險項目
中爪哇的一家小型開發商建造了 100 套補貼住房。施工期間，因施工設備短路引發火災，40棟半成品房屋被毀。總損失達28億盧比。因為他們沒有CAR保險，所以他們必須自己承擔所有損失。
因此：
- 該項目因缺乏資金而停滯。
- 開發商必須出售個人資產才能完成部分項目。
- 與融資銀行的關係惡化。
- 在消費者和政府眼中，開發商的聲望受損。
場景 B：包含 CAR + DSU 保險的項目
另一個擁有類似專案的開發商也擁有有效的 CAR 政策。當一場洪水損壞了 35 棟房屋時，提出了價值 22 億印尼盾的索賠，並在 30 天內獲得了賠付。
影響：
- 儘管項目已被推遲，但目前仍在進行中。
- 維持與買家和銀行的關係。
- 開發商仍然值得信賴，可以參與下一個房屋專案的招標。
從這個模擬中可以清楚地看出，保險不僅僅是一種形式，而是一種風險管理工具，它對現金流量、專案連續性和商業聲譽有直接的影響。適當的保護將成為開發人員在現場應對意外情況的重要支柱。
結論和實用建議
建設人民的家園，既是社會使命，也是充滿希望的商機。然而，對於開發商，特別是中小型開發商來說，這個項目充滿了挑戰和不確定性。技術風險、極端天氣、社會衝突、嚴格的法規等都隨時可能威脅專案的順利進行和獲利能力。
這就是建築保險成為風險管理的重要工具的地方，它不僅是一種防止損失的保護形式，而且是一種維持現金流、聲譽和利害關係人信任的策略。諸如建築一切險（CAR）、第三方責任險（TPL）、DSU、CPM 和履約保證金等產品需要從一開始就成為專案規劃的一部分，而不是在中途做出決定。
也建議開發商不要直接或僅透過代理商管理保險，而是與專業保險經紀人（如 L&G 保險經紀公司）合作，他們可以根據專案的特定需求和風險幫助設計保護解決方案。經紀人將確保保單覆蓋範圍最佳、保費具有競爭力，並且索賠過程得到快速和公平的處理。
建議政府也需要鼓勵教育和法規，加強開發商的風險保護文化。由此可見，人民安居工程不僅在物質上完成了完成，而且在經濟上也具有可持續性，贏得了廣大人民的信賴。
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