Liga Asuransi – 歡迎來到我們的博客，該博客專門討論了有關各個行業領域的風險管理和保險的重要主題。對於印尼各地的政府官員、房地產開發商、銀行、金融機構以及買家和業主，我們致以熱烈的問候並感謝你們的來訪。
在本期中，我們將深入回顧保險在支持和確保政府住房計劃方面的戰略作用，特別是在普拉博沃總統領導的時代。本文旨在為產業參與者和直接參與公共住宅計畫的各方提供實用且適用的見解。
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普拉博沃·蘇比安托總統的政府強調其致力於繼續和加強公共住房計劃，作為國家發展議程的一部分。主要優先事項之一是加快為低收入人群（MBR）、國家公務員以及印尼軍隊和警察士兵建造宜居住房屋。設定的雄心勃勃的目標是每年建造多達 100 萬套住房，優先考慮可負擔性、公平性和可持續性原則。
為了實現這一目標，政府正在為公共和私營部門之間的合作開闢廣闊的空間。大型、中型和小型住房開發商的角色對於該專案的實地實施至關重要。除此之外，銀行、金融機構和投資者也透過住房擁有信貸（KPR）、FLPP和公私合作（PPP）計畫參與支持融資。然而，在這些雄心壯志的同時，各種財務、技術和法律風險仍然迫在眉睫。因此，需要採取謹慎、全面的風險緩解策略，其中之一是從專案早期階段就使用適當的保險進行風險管理。
大規模住房計畫的風險
建造100萬棟房屋的計劃確實前景廣闊，但背後存在著各種可能擾亂甚至阻礙其實施的風險。對於涉及數百至數千套房屋的專案規模，面臨的風險不僅更大，而且更複雜。這些風險可分為三大類：技術、財務和法律。
技術風險包括施工過程中出現的各種障礙。從設計錯誤或施工實施造成的建築物物理損壞、材料交付延誤、結構故障到工程現場的工作事故。洪水或山崩等極端天氣條件也可能對工程進度造成重大干擾。
當建築材料價格飆升、匯率不穩定或分包商或供應商等第三方付款失敗時，就會出現金融風險。這種風險還包括使用 KPR 設施的購屋者可能違約，這最終對開發商和融資機構的現金流量產生影響。
法律和社會風險包括土地糾紛、項目許可證或法律文件不完整，以及由於缺乏外展或由此產生的環境影響而遭到周圍社區的拒絕。在政府計畫的背景下，潛在的政策幹預或監管變化本身也是風險。
所有這些風險都可能導致重大財務損失、降低開發商的信譽並阻礙政府目標的實現。因此，系統化的風險管理方法是必要的，而保險是最有效、最可靠的緩解工具之一。
與住房項目相關的保險類型
在應對大規模住房專案風險的複雜性方面，保險保障作為提供財務擔保、營運連續性和法律保護的緩解工具發揮重要作用。以下是適用於政府住房專案的最相關和策略性的保險類型，尤其是普拉博沃時代百萬住房計劃等大規模專案：
1.全險 (CAR) / 安裝一切險 (EAR)
CAR/EAR保險旨在保護建設項目在施工期間免受各種物理風險。承保範圍包括因火災、自然災害、重型設備事故、施工錯誤和材料盜竊造成的建築物損壞。該政策一般涵蓋兩個主要方，即專案業主和實施承包商。在住房項目中，考慮到技術和天氣幹擾的可能性很大，特別是當該項目在多個地點同時進行時，CAR 至關重要。
2.第三方責任 （第三方物流）
TPL 保險針對因專案活動而遭受損失的第三方提出的法律索賠提供保障。例如，工程週邊居民因施工發生事故或他人財產受損等。 TPL 對於通常建在人口稠密地區的公共住宅計畫非常重要。
- 延遲啟動（DSU）保險
DSU 為因 CAR/EAR 保單所涵蓋的風險而導致專案延遲完成而造成的財務損失提供賠償。在補貼住房項目中，延誤可能會導致無法移交、銀行利息損失或租金和抵押貸款收入損失。 DSU 幫助維持開發商的現金流和財務義務。
這種類型的保險不是傳統的保險，但在保證專案績效方面具有類似的作用。履約保證金保證承包商將依照合約完成工作。如果發生違約，可以提取債券以支付重置成本。另一方面，擔保債券用於保證專案相關各方的付款或採購義務。這兩種產品支持專案實施的確定性，並增強政府對私人承包商的信心。
5.移交後財產保險
施工完成並將房屋移交給業主（MBR）後，財產保險對於保護資產免受火災、洪水、地震和盜竊的侵害變得非常重要。政府可以鼓勵計劃小額保險 或以負擔得起的保費提供大眾保險，以涵蓋更廣泛的社區。這不僅保護了家庭資產，也有利於社會的長期穩定。
上述類型的保險不僅可以對專案進行實體保護，還可以增加可信度，方便融資，加快專案實施。透過正確的方法以及專業經紀人、開發商和政府的支持，可以確保百萬住宅專案安全、按目標運作。
保險在保證專案順利和可持續性方面的好處
住房項目中的保險不僅僅是一種形式或合約義務。在普拉博沃時代百萬住房計畫這樣的大規模發展背景下，保險具有非常關鍵的策略角色。其作用不僅是提供損失補償，更重要的是支持計畫整體的順利運行，維持發展的可持續性，增加所有利害關係人的信任。
1.維護投資者和金融機構的信任
銀行和金融機構需要確保其資助的項目有足夠的風險保護。 CAR 和 DSU 等保險讓人們相信，儘管存在技術問題或災難，該項目仍將繼續進行。這使得投資者在引導資金或開設信貸額度方面更有信心。
2.保護開發商免受巨額損失
在保障性住宅計畫中，開發商的利潤率往往很低。如果發生工程現場火災或洪水造成的物質損失等事件，產生的成本可能非常大，並有可能停止施工。有了保險，開發商就有了財務保障來彌補這些損失，從而使專案能夠繼續進行。
- 支持良好的專案治理
保險鼓勵有紀律、專業的專案實施。在保單申請過程中，保險公司或經紀人會要求提供技術文件、工作時間表、風險分析和緩解計畫。這促使開發商更加成熟、有系統地規劃專案。
4.增加社會經濟附加價值
有了保險保障，可以將房屋無法交屋的風險降到最低。無論是在建築適宜性還是保證完工時間方面，這都為潛在居民提供了安全感。一個計畫的成功也增強了公眾對整個政府計畫的信心。
有了所有這些好處，保險不再是一種成本負擔，而是一項高價值的保障投資。適當保險的存在不僅可以確保專案按計劃進行，還可以加強國家住房部門的信任和永續基礎。
案例研究或保險保障情境模擬
為了實際了解保險在住房計畫中的運作方式，讓我們比較兩種不同的情況：一種計畫有足夠的保險保障，另一個計畫根本沒有保險保障。這兩個項目都是在洪水易發地區建造 500 套保障性住房的背景下進行的。
情況一：沒有保險
工程 A 在沒有保險的情況下開始施工。第四個月，大雨引發大洪水，導致100套在建房屋的地基和初始結構受損。損失價值估計為 30 億印尼盾。如果沒有保險，開發商就必須自己承擔這些損失。因此：
- 該項目經歷了長達 5 個月的延誤。
- 現金流受到干擾，導致與多家供應商的合約終止。
- 由於無法保證可持續性，該銀行推遲了下一階段的付款。
- 公眾和潛在買家的信任度急劇下降。
場景 2：具有 CAR 和 DSU 保護
項目 B 有施工一切險 (CAR) 和延遲啟動 (DSU) 保單。當類似的洪水來襲時，受影響單位的損失會立即報告給保險公司。調查結束後，28 億印尼盾的索賠在 45 天內獲得批准並支付。正面影響：
- 該項目僅延遲了1個月，額外費用已在索賠範圍內。
- 與供應商和銀行的關係得以維持。
- 開發商的良好聲譽在政府和社會的心目中仍然享有盛譽。
模擬結論：
保險保護對於維持專案的可持續性有真正的影響力。這不僅關係到損失的賠償，還關係到信任、信譽和財務可持續性。在針對低收入群體的公共住宅項目中，時間可靠性和品質至關重要。保險有助於確保發生的任何干擾不會立即停止施工。
結論和策略建議
普拉博沃政府推出的百萬套住房計畫是解決印尼住房積壓問題的里程碑式的一步。然而，為了使該計劃有效且按目標運行，考慮到專案的複雜性和涉及的眾多利益相關者，風險管理必須是重中之重。
保險作為一種策略工具，不僅提供財務保護，還支持良好的專案治理、增強投資者信心並維持專案的可持續性。 CAR/EAR、TPL、DSU 和開發後財產保險等產品必須成為每個住房項目規劃的一部分，無論是由 APBN/APBD 還是公私合作計劃資助。
我們建議：
- 政府要求為全國範圍內的項目提供一定的保險。
- 開發商與專業保險經紀人密切合作，設計適合您需求的保護解決方案。
- 金融機構要求投保作為專案信貸批准的一部分。
透過這種方式，國家住房計劃不僅將在實質上完成，而且還將為各方保證其可持續性。
L&G 等保險經紀人的重要作用
在像百萬房屋計劃這樣的大型項目中，服務的使用保險經紀人 專業喜歡L&G 保險經紀人 確保風險保護適當、有效、對各方有利至關重要。與僅代表一家保險公司的代理人不同，經紀人獨立工作並與客戶站在一邊。
像L&G這樣的經紀商可以接觸到多家保險公司，能夠進行深入的風險分析，制定適當的保障策略，並專業、快速地處理理賠流程。
直接與公司或透過代理人安排保險通常會導致開發商錯過最佳選擇、支付更昂貴的保費或獲得不能滿足其需求的保險。
透過經紀人，開發商可以獲得全面的諮詢服務、索賠辯護以及整個專案生命週期的持續支持，最終提高住房專案本身的成功率和安全性。
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